斡旋金合約書上註明一項,避免黑心仲介惡意成交!

台中白歆惠

「一定得付斡旋金才能議價」？依買家的買房意願，可選擇「要約書」或「斡旋金」二擇一，若不想先拿錢出來，還可用「要約書」來表達購買意願。

「要約書」視同契約書，有3天審閱期，如果賣方承諾買方之要約條件，買方必須支付定金，讓這份契約產生效力；但如果賣方不同意買方所提出要約條件，這份契約就等同失效。

「千萬不要以為，沒拿出現金議價的要約書，就不會有法律問題！」依規定，「要約書」與斡旋契約相同，一樣具有法律效益，賣家可依法索討違約金，尤其，這筆金額通常會是出價的3%，比一般買家付的「斡旋金」還要高。

第二，「斡旋金付越多越好談」？無明定斡旋金範圍，但有些人認為，金額多出一點、讓屋主看見自己的誠意，
可能更願意降價。斡旋金的範圍，大概以買屋出價約2%左右，或10萬元左右的金額斡旋金即可，
萬一倒楣碰到不肖房仲人員，拿了斡旋金就跑路，真的是賠了夫人又折兵。

要說服屋主同意，最重要的是買家願意出價多少，絕對不是這筆斡旋金的多寡。

第三，「斡旋金只對賣家有好處」？當然不是，「斡旋金」制度絕對對三方都有好處，
除了預防買方後悔抽手，也能防止賣方反悔，當白紙黑字簽下，若不依照合約走的，就必須付出違約金，
以防止任何一方惡性違約，影響另一方權益。

法律解說：

      一、先說結論，好的方面說容易促使買賣方面成交，但缺點是會讓素質差的仲介上下其手。
現代人買賣房屋大都透過仲介公司，當買方看到某房屋滿意有心想買時，仲介業務多會去向買方表示，希望先付一筆錢，委由仲介業務去向買方議價，斡旋。交付給賣方的「斡旋金」後，仲介代表買方和賣方議價，如果議價成功，賣方願意賣房屋，此時「斡旋金」轉為定金。若最後議價未成功，該筆「斡旋金」要退還。「斡旋金」不是法律規定的制度，但在仲介業卻最為被普遍使用，因為仲介業務藉由「斡旋金」的操作容易促使交易成交。但實務上卻也產生諸多弊端。「斡旋金」性質上類似保證金，當仲介將「斡旋金」交給賣方後，就會積極去說服賣方，促成買賣成立。而讓仲介有操作空間在於除非買賣雙方已經確定要簽買賣契約，否則在此之前不會讓買賣雙方碰面。但實際上，委託仲介去向賣方議價還有另一種方式，稱之為「要約書」，如果用要約書就不用先交付一筆「斡旋金」。對此，內政部要求不動產經紀業者，要主動告訴買方有「內政部版要約書」和「交付斡旋金版本」二種可以選擇。



      二、「仲介」一詞是社會上普遍使用的用語，法律稱之為「居間」，是指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。也就是當仲介(居間人)媒介買賣雙方價金合意，就可以請求報酬。所以，當經由仲介公司之協助讓買賣雙方對價金達成合致，簽立買賣契約，但事後雙方反悔不賣或買方毀約不買，依契約都必須給付仲介費。而且，一般買賣雙方在跟仲介簽訂委託契約時，都會有一條約定，而法院實務上也採用相同看法，就是：委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之。否則仍應支付報酬(最高法院58年台上字第2929判例)。



      三、民法第169條規定，「由自己之行為表示已代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對表示者，對於第三人應負授權之責任。但第三人明知其無代理全或可得而知者，不在此限。」例如：A男B女為夫妻，A男有幢豪宅想賣掉，而且將想法告訴B，當A男出國期間，B自行找到仲介C表明有意賣掉豪宅。後來C找到買家D完成買賣契約。可是A男回國後，主張買賣契約不是他親簽的，是B拿A的印章去簽約。但在法院認定上會認為B拿有A的印鑑章，從外表上看會讓他人相信有得到A的授權，代理其買賣房屋。



      四、房仲洩漏底價的情形很常見，例如，A委託仲介B賣屋，約定底價1500萬，站在A的角度當然希望賣得越高越好。但對B而言，賣得高固然好，但最後能夠成交才是最重要的，若B認為反正若1500萬成交本來也是符合委託賣屋的約定，所以直接告訴買方底價就是1500萬元。此時，房仲B有無可能構成犯罪？其實房仲是有可能涉及犯罪的，可能會涉犯刑法第317條的「洩漏業務上知悉之工商秘密罪」和第342條的「背信罪」。前條規定：「依法令或契約有守因業務知悉或持有工商秘密之義務，而無故洩漏之者，處一年以下有期徒刑、拘役或一千元以下罰金。」；後條規定：「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」至於民事責任，B違反和A之間的契約約定，要負債務不履行的損害賠償責任。

要如何防備這件事情呢？就是在委售的合約或底價的附約表上附註：「任何的代收定金，均須經本人確認並於斡旋或邀約書上簽名後始生效力。」防止黑心仲介利用資訊不對稱來賺黑心財。

蕭炎歐爸

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