房屋所有權共有和持分房屋貸款一樣嗎？

台中白歆惠

房屋所有權共有和持分房屋貸款一樣嗎？
共有所有權跟持分所有權是不一樣的，房屋所有權共有是指各共有人對房屋產權共同擁有權利與義務，持分房屋所有權指的是對個別持有的部分擁有處理權益及該負擔的義務。

共有所有權無法明確分割，要向銀行作借貸或變賣皆需所有共有人同意方可藉貸或變賣，持有房屋要在銀行借貸或者變賣如同共有所有權，唯一不同的是，民間借貸公司可以接受持分房屋為抵押品辦理房屋貸款，且不需要其他持分人的同意就可辦理。

持分房屋是什麼意思?共有所有權或是分別共有有什麼差異?
持分房屋貸款 辦理前先確認一下權狀上房子是「共有所有權」還是「分別共有」，共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有，有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。那二者最大的差異是什麼??

所謂的「持分」。共同持有房屋的可能性有兩種：共同公有與分別共有。

共有所有權：公同共有指的是持有人一起擁有全部的所有權。
分別共有：分別共有指的是持有人分別擁有共有財產的特定比例。
共有所有權的持有人持分比例未清楚言明，所以房屋的處分、轉移、限制、消滅、變更、設定等權利比起分別共有更加麻煩複雜，需要全體公同共有人同意才可以執行上述行為（法律有規定的狀況除外）。共有所有權與分別共有最大差異在於持分（即比例）之有無。

共有所有權情況下，各共有人持有共有財產之全部，沒有持分之概念。而分別共有情況下，各共有人分別持有共有財產之某比例。

共同持分房屋也就是一個建物門牌、建號、房屋由兩人以上共同持分，而三個人持份那每個人都持有這間房屋三分之一的產權，每個人皆有房屋產權三分之一亦皆不完整，在法律上持分產權，多半是分割或繼承而有這種情況發生。

例如：就房子全部而言，如果甲持有Ａ房子的1/2，乙也持有Ａ房子的1/2，則可說甲乙分別共有Ａ房子各1/2；但在公同共有情況下，甲乙都持有Ａ房屋之全部，而沒有比例之區分。

共有所有權的不動產因各共有人權利持分不明，故依法不能處分（買賣、贈與、設定等行為），惟有將共有關係改變成分別共有後，各共有人才能處分該不動產。

依民法第819條的規定，各共有人雖得自由處分其應有部分，但對整筆共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

共有所有權要變更為分別共有，有二種方式進行，
第一種是在全體共有人都同意的情況下，採書面協議的方式，向地政事務所辦理。

第二種是如有任一共有人不同意的情形下，須由其中一位同意的共有人向法院提起「分割」訴訟，訴請法院將「共有所有權」變更為「分別共有」。常見有二個辦法：一、所有房屋持有人同意辦理銀行房屋貸款。 ；二、辦理民間持分房屋貸款

1.所有房屋持有人同意辦理銀行房貸
對於銀行來說，不管是共有所有權、分別共有，都算是產權不完整，如果要辦理持分房屋貸款，必須要所有的持分人都出來對保設定才有辦法貸款喔！

所有房屋持有人同意，簽署同意書，並一起去銀行申辦房屋貸款，一同簽字，銀行就會願意辦理，產權是完整2的。

房子持分對於銀行的認知就是產權不完整，沒辦法單獨針對個人持有1/2或是1/3的權利範圍辦理銀行房屋貸款。

如果只有其中一個持分人想要貸款，可以怎麼做呢？

2.辦理民間持分房屋貸款
當手上持有的房屋產權不是完整全部，就是所有權只有二分之一或三分之一的情況時，因產權非個人完整持有，這種情況下:

那持有房屋持分有資金需求時想單獨針對1/2或是1/3或是1/4的權利範圍辦理貸款時有沒有什麼管道可以處理呢??

您可以透過民間房屋貸款公司來幫您解決煩惱，只要利用個人持分的部分就可以辦理，不需要全部的人一起借貸。只要您有下列這些條件就可以申辦喔！

1.基本上自有房屋或土地就能核貸了(不限坪數屋齡)。
2.持分、未保存登記也可辦理， 小白、瑕疵、協商、待業、負債過高等皆不影響承做。
3.公寓、透天、大樓、未保存登記、商辦、飯店、廠房當天送件當天審核。
4.不分縣市，不限坪數，不限地目、持分、全省不分區域皆可承辦。